Por Beatriz Carámbula, directora de Punto Inmobiliario y presidenta de la Cámara Inmobiliaria Uruguaya.
El mercado inmobiliario continúa mostrando un alto nivel de dinamismo en lo que va del año. El impacto de la Ley de Vivienda Promovida parece ser clave en esta dinámica, ayudando a mantener precios relativamente estables a pesar de los desafíos que ha representado la baja del tipo de cambio. Esto sugiere que existe una demanda sólida de inmuebles en nuestro país, lo que genera un entorno positivo tanto para para quienes buscan comprar inmuebles como inversión, como para quienes buscan un nuevo hogar.
La solidez institucional del país, la estabilidad macroeconómica y jurídica, las políticas de incentivo a la inversión inmobiliaria que los sucesivos gobiernos han aplicado, y la diversificación de la oferta debida al aumento de la exigencia de los clientes, han confluido en los últimos años para determinar un mercado dinámico.
Este dinamismo se ha mantenido incluso ante factores adversos, como ser el elevado costo de construir en el país, y el tipo de cambio desfavorable en una economía de facto bimonetaria en la que los inmuebles se cotizan en dólares.
El mercado inmobiliario de Maldonado se destaca por su dinamismo. El 16% de las compraventa ocurren en el departamento, cuando este representa el 5% de la población nacional.
¿Dónde se concentran las operaciones de compraventa?
Los departamentos de Montevideo y Canelones concentran más de la mitad de la población nacional, por lo que es natural que atraigan al mayor número de inversiones. Sin embargo, se observa dinamismo en los departamentos más turísticos, como Maldonado, Rocha y Colonia, lo que sugiere que el interés en propiedades para vacaciones continúa siendo fuerte y refleja el crecimiento del turismo.
¿Cuál es el comportamiento del mercado de alquileres?
El mercado de alquileres también experimenta un entorno bastante dinámico, respaldado por las condiciones económicas favorables como el aumento de empleos y salarios. El crecimiento interanual es pequeño (1%), pero da una pauta de estabilidad en un nivel muy alto, lo que reflejaría una demanda constante o un mercado que se ajusta a nuevas condiciones económicas o demográficas.
¿Dónde se concentran los alquileres vigentes?
La mayoría de los contratos de alquiler se concentran en el área metropolitana: 77% de los alquileres vigentes se encuentran en Montevideo, seguido de Canelones con el 12%. A su vez, dentro de Montevideo se observa una fuerte concentración en barrios específicos, como Cordón, Pocitos, Unión, Centro y Buceo.
Si bien la concentración en Montevideo y la actividad en Canelones reflejan un mercado activo, se observa una correlación entre la oferta de unidades monoambientes y de un dormitorio y el número de contratos vigentes, que se concentran en las zonas con mayor disponibilidad de este tipo de inmuebles. Esto se hace evidente para la zona de Cordón en Montevideo, donde el impacto de la Ley de Vivienda Promovida en los últimos años ha multiplicado la oferta de estas tipologías.
Es probable, entonces, que la baja frecuencia de estas operaciones en el interior del país esté relacionada con la baja oferta, por lo que la realización y ejecución de estrategias para abordar esta distribución y apoyar el desarrollo en áreas clave pueden contribuir a generar un mercado de alquileres más equilibrado y eficiente.
Conclusiones
El sector inmobiliario sigue siendo un pilar importante para la economía, ofreciendo estabilidad y seguridad en comparación con activos financieros más volátiles.
De hecho, “el ladrillo” es históricamente una inversión tangible, que actúa como reserva de valor y ofrece rentabilidad tanto a través de la revalorización del inmueble como a través de la renta por alquiler.
Ahora bien, dado que el comportamiento de este mercado está influenciado por diversos factores, sería recomendable que los actores que en él participan realizaran un seguimiento continuo de las variables que consideramos críticas:
Distribución geográfica de la oferta. Los operadores del mercado deberían trabajar en evitar los desajustes entre la oferta y la demanda en las diferentes áreas.
Tipo de cambio. En una economía bimonetaria, el tipo de cambio es una de las principales variables que afectan la rentabilidad de los proyectos inmobiliarios, y por tanto el dinamismo de las compraventas en particular. Por ello, sería crucial o bien la implementación de políticas de estabilización del tipo de cambio y/o de aumento de la competitividad cambiaria, o bien el aprovechamiento de la coyuntura macroeconómica estable para solucionar el problema de fondo, generando instrumentos que hagan viables las operaciones inmobiliarias en pesos ajustados por inflación.
Precios. Mantener precios competitivos y justos es clave para asegurar el dinamismo del mercado. Es fundamental que todos los operadores realicen frecuentemente análisis de mercado para poder mantener los precios en línea con la realidad del momento.
Flexibilidad. Ser flexible y adaptarse rápidamente a los cambios en el entorno económico y a las preferencias de los consumidores permitirá a los desarrolladores e inversores que sus proyectos y propiedades continúen siendo relevantes en el futuro.
La implementación de estas propuestas y la atención a los desafíos mencionados pueden contribuir a fortalecer el mercado inmobiliario uruguayo, haciéndolo más accesible, eficiente y sostenible en el largo plazo.
